«Беловодье»: живи по закону, а не «по понятиям»!

По словам юрисконсульта Александра Чакински, строить жилье без сетей нельзя — даже если дольщики на это согласны.

На сайте «Ростов-Дом» не умолкают дебаты по поводу проблемы застройки получившего скандальную славу коттеджного поселка «Беловодье». Как мы неоднократно сообщали, более ста ныне возведенных здесь застройщиком домов оказались не оснащенными полноценной коммунальной инфраструктурой.

Одна из последних версий группы комментаторов, выступающих в защиту застройщика, — в том, что последний, в соответствии с договором долевого строительства коттеджного поселка, позиционируемого как «элитный, клубного типа», в принципе не обязан строить инженерную инфраструктуру. В связи с чем вопрос встает ребром: кому в принципе в нашем XXI веке нужен даже золотой дворец, стоящий в диком поле, — без электричества, воды, газа и тепла?

ЦИТАТА

«В данном договоре у Застройщика прописана только одна обязанность — построить объект долевого строительства — жилой дом. Нет обязанностей перед собственниками относительно коммуникаций, единого архитектурного стиля, отсутствия возможности продаж без подряда и прочих «литературных домыслов» авторов статьи. Все эти договора читали и знают, что подписывали. Поэтому, к сожалению, нет у нас (собственников домов) права требования в установленном законом порядке — ввести в эксплуатацию коммуникационные сооружения и построить поселок в едином архитектурном стиле».

См. «В «Беловодье» будет порядок!»//Комментарии

Пытаясь разобраться, что же пока возведено на месте запланированного элитного поселка, отметим, что вводимые в эксплуатацию в нашу рыночную эпоху новостройки традиционно делятся на три класса: «элитку», бизнес- и эконом-классы. Но и последний сегмент недвижимости должен обеспечить своим хозяевам достойную жизнь.

Таким образом, если застройщик считает, что «Беловодье» уже существует как коттеджный поселок (а не является превратившейся в «незавершенку» стройплощадкой, поскольку дата ввода в эксплуатацию объекта просрочена, к тому же здесь уже работает управляющая компания), речь можно вести о жилье низкого качества. Интересно, что по ряду своих признаков поселок подпадает под определение трущоб — в соответствии с критериями, сформулированными Организацией объединенных наций.

НАША СПРАВКА

Трущобы – это жилье:*

• не обеспеченное пригодной к употреблению и доступной питьевой водой;
• не оснащенное исправной канализацией;
• расположенное на территориях или в помещениях, не предназначенных для проживания;
• не защищающее жильца от плохих погодных условий;
• любой дом, занимаемый жильцами «на птичьих правах»;
• перенаселенное жилье (в одной комнате проживает более трех человек);
• ветхие или аварийные дома.

*В соответствии с определениями ООН.

Невольно возникает вопрос — имеют ли право застройщики возводить трущобы даже с согласия дольщиков, подписав соответствующий Договор долевого строительства. Пытаясь разобраться в сложившейся ситуации, мы обратились за комментарием к ростовскому юрисконсульту Александру Чакински:

— Я ознакомился с заключенными договорами участия в долевом строительстве коттеджного поселка «Беловодье», их содержание в ряде случаев противоречит 214-му Федеральному закону о долевом строительстве.. Отсутствие в договоре обязательств со стороны застройщика ввести в эксплуатацию коммунальную инфраструктуру не освобождает последнего от обязанности построить необходимые объекты. Этого от него требует ФЗ-214.

Цитирую пункт 1 статьи 7  Федерального закона №214: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В связи с этим глупо говорить, что жилье может быть передано дольщикам без коммунальных сетей.

Далее — застройщик, похоже, захотел избавить себя от дальнейшей ответственности за качество самих домов, возведенных в поселке. На такую мысль наталкивает пункт 11.1 Договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством качества Коттеджа, соответствия проекту, техническим нормам и правилам является разрешение на ввод Коттеджа в эксплуатацию, утвержденное и выданное в установленном законом порядке».

Тезис юридически безграмотен, поскольку различные «ляпы» могут быть обнаружены в процессе эксплуатации жилья, а решение органа, выдающего разрешение на ввод коттеджа в эксплуатацию, не подменяет собой последующее возможное судебное решение. Где гарантия, что в будущем застройщик не вступит в сговор с инстанциями, принимающими в эксплуатацию низкокачественный объект?

Еще один юридический «ляпсус» озвучен в пункте 2.11 Договора, по которому застройщик предоставляет гарантийный срок на Коттедж в течение одного года. Во-первых, здесь не указан срок начала отсчета гарантийных обязательств. А во-вторых, в соответствии с пунктом №5 седьмой статьи 214-го Федерального закона, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается Договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено Договором.

И наконец, пункт 4.1.1. Договора предусматривает, что застройщик вправе отказаться  от его исполнения без соблюдения претензионного порядка  разрешения  споров, если участник долевого  строительства просрочивает уплату цены  Договора более чем на один календарный месяц. Между тем, в соответствии со статьей 5.4 Федерального закона №214, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если задержка предусмотренной оплаты дольщиком превышает два месяца.

Получается, содержание Договора долевого строительства коттеджного поселка «Беловодье» по ряду принципиальных вопросов вступает в противоречие с 214-м Федеральным законом. Возникает резонный вопрос — может ли застройщик создавать на отдельно взятом участке России собственные правила и порядки — противоречащие государственным законам?

Отмечаю, что, в отличие от отдельно взятого Договора, федеральный закон подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации, и значит — и на каждой стройплощадке нашей страны. Таким образом, выдвигаемые в Договоре тезисы, противоречащие 214-му ФЗ, не имеют юридической силы. Никто не дает права отдельным гражданам РФ создавать на отдельно взятых участках российской земли некие «государства в государстве».

В качестве дополнительного аргумента стоит процитировать пункт №4 статьи №7 Федерального закона №214: «Условия Договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Конечно же, жильцы, подписавшие подобные документы с застройщиком, частично «подставились». Однако с юридической точки зрения в данном случае проблема поправима, хотя, как мы видим, у покупателей жилья возникли большие сложности.

К сожалению, сформировавшийся менталитет зачастую подталкивает нас «подмахнуть бумажку», не читая, не вникая в нюансы. Подобное отношение при купле-продаже недвижимости, являющейся самым ценным имуществом, которое у нас есть, в принципе недопустимо. Особенно если учесть обилие уже совершенных правонарушений и преступлений именно в этой сфере. В результате мошенничеств люди зачастую становятся бомжами, а причиной является элементарная человеческая лень.

Поэтому остается рекомендовать: прежде чем подписывать Договор долевого строительства, внимательно ознакомьтесь с его содержанием. А еще лучше — дайте досконально изучить этот документ своему юристу.

Читайте также:

• Не верь налоговой, домовладелец!
• Ты в ответе за пьяных соседей!