Эскроу-счета в строительстве. Кому это выгодно?

Несколько лет назад, наше гражданское право обогатилось новым видом договора — договором условного депонирования (эскроу). В чем заключается его сущность?

Что такое эскроу- счет

У жившего около ста лет назад русского сатирика Аркадия Аверченко есть замечательный рассказ под названием «Золотые часы» о том, как один еврей покупал у другого золотые часы за двести «дореволюционных» рублей. При этом оба они боялись подвоха со стороны друг друга, а также не доверяли и всем третьим лицами, которые могли помочь им в совершении этой операции. В результате сделка не состоялась, а у обитателей местечка, где жили эти два еврея, с тех пор появилось выражение: «Гм!.. Это так же трудно, как купить часы за наличные деньги».

Для того чтобы у участников гражданского оборота, таких затруднений не возникало и придуманы договоры условного депонирования. Сторонами выбирается некоторое «облеченное доверием» третье лицо, которому и передаются денежные средства. Они хранятся у него до тех пор, пока бенефициар (услугодатель или подрядчик) не представит доказательства того, что он все свои обязательства перед депонентом (клиентом) исполнил. И только после этого третье лицо — «эскроу-агент» передает ему деньги. Эскроу-агентом может быть не только кредитная организация, но также, например, нотариус или адвокат.

… в долевом строительстве

С недавних пор (с 1 июля 2019 года), эскроу-счета должны «в обязательном порядке» применяться в долевом строительстве многоквартирных домов. В качестве держателей эскроу-счетов будут использоваться банки, соответствующие определенным требованиям. К ним относятся наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов и, наоборот, его неучастие в санкциях против российских организаций, а также, например, соответствие определенному кредитному рейтингу. Таких банков, в нашей стране сейчас порядка шести десятков. На эти эскроу-счета будут вноситься деньги дольщиков, а застройщики смогут их получить только после того как ими подписаны с дольщиками акты сдачи-приемки жилья.

Is fecit cui prodest («ищи, кому выгодно»)

Разберемся, кому же выгодно принятие нового закона?

На первый взгляд, от этого больше всего выигрывают дольщики, которых больше не будут «кидать» с жильем. Но, есть и «обратная сторона медали». Раньше застройщик мог использовать получаемые от покупателей квартир денежные средства на текущие и капитальные расходы. А теперь он этого делать не сможет, так как они будут лежать в замороженном виде на эскроу-счетах. Значит, ему придется привлекать кредитные средства, платить по ним проценты, что вызовет удорожание недвижимости.

Проигрывает дольщик и при расторжении договора долевого строительства. Во-первых, он получает только то, что вносил, без учета инфляции. Во-вторых, если он приобрел жилье в ипотеку, то договора ипотечного кредитования, как правило, составляются так, что первое время погашаются, в первую очередь, проценты по кредиту, а не основной долг. И эти проценты ему не вернут!

Новая система невыгодна и застройщикам. Произойдет очередное укрупнение строительного бизнеса, мелкие и средние застройщики вынуждены будут прекращать хозяйственную деятельность или, чтобы выжить, объединяться с девелоперами.

А вот банки будут «в шоколаде». Они смогут зарабатывать, во-первых, на новых кредитах застройщикам. Во-вторых, весьма вероятно, что в складывающихся условиях, застройщики будут настаивать, чтобы ипотеку дольщик брал только в том банке, который кредитует его строительство.

И, поэтому, недаром, многие эксперты называют новый закон об эскроу-счетах «продуктом банковского лобби». И недаром фраза: «Хотели, как лучше, а получилось, как всегда» является, по всей видимости, нашей национальной идеей.

Смотрите также:

• Рубрика «Вопрос-ответ» на сайте юридических консультаций.
• Видеолекции Александра Чакински.
• Кому я помог защитить свои права.